貸事務所の賃料の増減
通常、貸事務所の賃貸借契約において、更新時期に、賃料の増減が認められている。
これは、いかなる特約を結んでも、認められる「強行規定」と言われたりする。
つまり、借りる側の人には、相場が下がっていれば、オーナーに対して、減額を請求できる権利がある、ということになる。
ところが、バブルのころには、賃料増額の特約がよく結ばれていた。
つまり、相場がどんどん上昇したので、減額の場合をあんまり考えていない契約なわけだ。
相場が下がりだしたのに、賃料を上げる特約を使って、どんどん家賃を上げていたオーナーもいた。
賃料改定の特約は特に重要なので、必ずチェックすべきだ。
多いのは次のようなパターンの特約だ。
（１）更新時に賃料を○％増額するとした特約 （こう決めると賃料相場の変動にかかわりなく確実に値上がりする）
（２）更新時に、賃料の増額請求及び減額請求を賃借人、賃貸人、双方ともに行わない特約（こうすると賃貸借期間中の賃料は変わらないことになる。
但し、定期賃貸借契約の場合のみ）
（３）(従前の支払賃料ー従前賃料決定時の公租公課)×変動率＋賃料改定時の公租公課＝改定賃料。
変動率は、消費者物価指数が使われる。
いずれにしろ、事務所・店舗の契約書はきちんと全部理解するまで読むようにすべきだろう。
多額の賃料の場合は、専門家に相談してみるべきだろう。
通常、賃貸借契約は、2年～4年程度のものが多い。
しかし、事情で、早く退出したくなる可能性は十分にある。
民法では、期間が決められていない契約は、途中で解約できる。
但し、期間が決められている契約では、途中で解除できる定めがない場合には、解約できない、というようになっている。
つまり、移転しようかと考えたとしても、解約できず、契約終了時まで、賃料の支払いを迫られる可能性がある。
つまり、契約書に、「契約期間内に解除できる」という条項があるかどうかがチェックポイントとなる。
通常は、違約金を定めて、期間内の解除を認めていることが多い。
オーナー側からの解除には、6ヶ月前に申し入れることが法律で定められ、それに合わせて、賃借人からの解除も、6ヶ月間の違約金を定めているケースが多い。
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